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A continuación les damos algunos consejos prácticos, que recomendamos tener en cuenta dado que, los plazos para realizar reclamaciones por defectos de construcción, con la actual normativa se han limitado, y el tiempo que pasa entre la decisión de entablar acciones judiciales y en recabar toda la documentación incluido un informe pericial, hace que, si no se cumplen los plazos a la hora de interponer reclamación judicial, la responsabilidad haya prescrito.

La normativa aplicable que es la L.O.E. (Ley de Ordenación de la Edificación), y establece una serie de plazos de responsabilidad en períodos de uno, tres y diez años, que empieza a contar desde el día de la firma del ACTA de recepción de la obra.

El Acta de recepción es el documento que certifica la recepción de la obra por parte del Promotor del Constructor, esto es muy importante, puesto que, el plazo para pedir responsabilidades, no es desde que el comprador adquiere la vivienda a la Promotora, sino desde que la Constructora entrega la obra a la Promotora, este dato es por tanto de capital importancia.

El constructor debe responder durante el primer año, por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso deben responder durante tres años, por los daños materiales del edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que afecten a la seguridad estructural del edificio.

El plazo de prescripción de las acciones para exigir responsabilidades es de dos años.

Es muy importante tener en cuenta que estos desperfectos pueden estar localizados en la vivienda particular o en la zona común del edificio, como el portal o escaleras, llegado el caso habrá que estudiar entablar una reclamación particular o colectiva, puesto que, en todo caso si el desperfecto se produce en la zona común es muy probable que acabe afectando a la vivienda particular o que el mismo problema lo tengan otros propietarios de las viviendas del edificio o urbanización.

PLAZOS DE RESPONSABILIDAD Y GARANTÍA

1 Año para los acabados estéticos y materiales,

  • A modo de ejemplo le enunciamos (los de pintura, mal funcionamiento de calefacción, puertas que no cierran bien, inodoros que pierden agua, etc)
  • Nuestra recomendación es realizar una exhaustiva inspección, verificando los remates y acabados, y elaborar una lista con todas las anomalías detectadas o aquellas que surjan por el uso cotidiano durante el transcurso del año. Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es importante tener en cuenta, que esta reclamación es compatible con la “lista de repasos” que suele facilitar el promotor a la hora de la entrega de la vivienda haya o no reparado lo que contuviera esta.
  • En este apartado se podría incluir también el cambio o disminución de las calidades ofertadas en la memoria de calidades frente a las instaladas en la vivienda, puesto que, la memoria de calidades incluidas en el contrato de compraventa y folletos promocionales son vinculantes para la parte vendedora, y en su caso se podría estudiar la reclamación contractual del vendedor y la reclamación por defectos de la construcción.

3 Años para los vicios que afecten a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del edificio

  • A modo de ejemplo destacamos (la aparición de humedades, debido a la mala impermeabilización), (excesivo ruido del exterior o de los vecinos colindantes debido a la mala insonorización), (la filtración de frio y/o calor a consecuencia de la mal aislamiento térmico), etc. En este caso la recomendación inicial es enviar una comunicación fehaciente no solo a la constructora, sino a la Promotora, al Arquitecto director de la obra y el de ejecución y poner el caso en manos de especialistas puesto que, nuestro despacho junto con los colaboradores y después de una estricto estudio de toda la documentación y previo dictamen de un especialista técnico, se podrán entablar las acciones judiciales y/o extrajudiciales con éxito.

10 Años para elementos estructurales del edificio y que puedan comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio

  • A modo de ejemplo destacamos (la aparición grietas, puede ser debido a un mal estudio del terreno y hace que el edificio tienda a hundirse ligeramente), (descolgamiento de balcones, por un mal calculo de los forjados y vigas), etc. En este caso la recomendación inicial es enviar una comunicación fehaciente no solo a la constructora, sino a la Promotora y al Arquitecto director de la obra y el de ejecución y poner el caso en manos de especialistas puesto que, nuestro despacho junto con los colaboradores y después de una estricto estudio de toda la documentación y previo dictamen de un especialista técnico, se podrán entablar las acciones judiciales y/o extrajudiciales pertinentes.

Este último caso es muy importante hacer un estudio en detalle del estado del edificio puesto que si el problema es importante podría ocasionar importantes consecuencias y para evitar males mayores cuando antes se ponga en manos de expertos, se evitaran se agraven los problemas.

Dado a nuestra experiencia en estos asuntos junto con nuestros colaboradores hemos detectado que, como norma general en este tipo de litigios, el argumento común por parte del promotor, constructor, y arquitectos, es que los desperfectos son producidos debido a que no se ha hecho el adecuado mantenimiento del inmueble, según establece el Libro del Edificio.

Por tanto, dentro de las funciones que tenemos como Administradores de Fincas que somos, y así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal, es el deber de tomar en serio y procurar el adecuado mantenimiento del inmueble, con rigor, profesionalidad y haciendo caso de sus recomendaciones, para acreditar en su momento, que se ha llevado a cabo dicho mantenimiento por la empresas debidamente acreditadas para ello y llevando el correcto apunte en dicho libro de mantenimiento del Edificio, puesto que será prueba de capital importancia para defender los intereses de nuestros clientes en sede judicial.

Por último, en el caso de que nos encontremos con defectos en viviendas que tienen agotados los plazos de garantías anteriormente citadas, nos quedaría una última alternativa que es la de la responsabilidad contractual del promotor - vendedor, que se prolonga durante los 15 años posteriores a la venta, aunque esta vía tiene inconvenientes y el éxito no está garantizado, de cualquier modo expónganos su caso y le daremos nuestra opinión.

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